[아메리카리포트] 10억짜리 뉴욕 집 보유세 연간 2236만원 - UPI뉴스

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한국 부동산세 뉴욕의 8~14% 불과
실효세율은 미국의 6분의 1 수준
한국인-미국인 집 소유 목적 달라

미국 뉴욕 맨해튼에서 1시간 거리에 있는 나소카운티(카운티는 우리의 시·군과 같은 행정단위). 학군과 주거환경이 우수해 한인들이 많이 사는 대표적인 뉴욕 교외지역이다. 이곳에 있는 84만6000달러(약 10억원)짜리 단독주택의 연간 재산세는 1만8950달러(2236만원)이다. 카운티 재산세율은 집값의 2.240%(올해 2월 기준). 뉴욕주 전체 세율 1.677%보다 훨씬 높다. 학군과 치안, 공원, 도로여건 등 주거환경에 따라 카운티별로 재산세율은 다르다.

맨해튼에서 허드슨강 하나를 사이에 두고 있는 또다른 한인 밀집지역 뉴저지주 버겐카운티. 같은 10억원짜리 주택 재산세는 1만8620달러(2197만원)다. 이 카운티 세율은 2.201%로 주 전체 세율보다 다소 낮은 편. 주 평균세율은 2.442%로 전국에서 가장 높다. 주 평균 세율로 10억원 짜리 집을 유지하려면 연 2만660달러(2438만원)의 세금을 내야 하는 것이다. 실제로 지난 8월 18일 매물로 나온 뉴저지주 해링턴 파크 84만7000달러짜리 단독주택 재산세는 연 2만916달러(2468만원)다.

동부뿐 아니라 시카고, 일리노이주도 재산세 부담이 만만찮다. 한인들이 많이 사는 쿡카운티 10억원짜리 집 재산세는 연 1만7910달러(2113만원). 주평균 재산세는 1만9568달러(2309만원)로 더 높다. 미국의 경우 종부세 같은 별도 부동산세가 없기 때문에 보유세는 이게 전부다.

한인들이 가장 많이 사는 캘리포니아 LA카운티 66만4000달러(약 8억원)짜리 집 세금은 9685달러(1143만원)다. 기본재산세(1.0%)에 교육세, 도서관, 공원유지비 등 0.47%가 포함된 금액이다.

10억원대의 한국 집을 소유할 경우 부동산 세금을 얼마나 낼까. 서울의 공시가 9억300만원짜리 아파트 재산세와 종합부동산세(종부세)는 261만원. 내년에 공시가가 10% 가량 오르면 보유세는 총 324 만원에 이를 것으로 언론들은 분석하고 있다.

이대로라면 한국의 종부세 인상 후에도 10억원짜리 집의 보유세는 뉴욕, 뉴저지 한인타운의 8~14%에 불과한 셈이다. 미국 전체 평균 재산세율(1.08%)을 적용하더라도 연 9136달러(1078만원)의 16~30% 수준.

세율로만 따져 봐도 한국의 재산세와 종부세를 합한 보유세 실효세율은 0.16~0.17%선. 1%인 미국의 약 6분의 1, OECD평균 0.37%의 절반 밖에 안된다.

과세표준인 공정시장가액비율이 올해 90%에서 95% 오르기 때문에 세부담이 늘어나겠지만 현재의 세부담이 워낙 낮은 상태여서 '세금폭탄'을 운운하는 건 미국인의 입장에서 볼 때 실소가 나올 수준이다.

재산세율이 가장 높은 주는 뉴욕시 인근 뉴저지주. 실효세율이 2.44%나 된다. 중간가격 32만7900달러(3억8692만원)를 기준으로 보면 연평균 8000달러(944만원). 주민 모두가 평균 이 정도의 재산세를 내고 있는 셈이다.

두번째로 높은 주는 일리노이주(2.31%). 그 다음은 뉴햄프셔(2.20%), 커네티컷(2.07%), 위스컨신주(1.94%) 등이 줄을 잇고 있다. 상위 10위 가운데 텍사스와 네브라스카주를 제외하곤 모두 동부와 중북부주들이다.

이처럼 보유세 부담이 크기 때문에 집을 산다는 건 아메리칸 드림의 상징으로 여겨져왔다. 집을 살 돈도 있어야 하지만 재산세를 포함한 유지비가 많이 들고, 따라서 집을 산다는 건 곧 그만한 소득과 신용이 있다고 보기 때문이다.

통상 주택구입시 집값의 20~30%선은 본인 부담, 나머지는 은행 모기지 융자를 받아 충당한다. 예컨대, 뉴저지주에 있는 84만7000달러짜리(약 10억원) 주택의 경우 20%인 16만9400달러를 본인 부담으로 하고 나머지 67만7600달러를 2.98%로 30년간 고정이자율로 모기지 융자를 받아 구입했을 경우를 보자.

브로커 수 우드 씨에 따르면 한 달에 들어가는 유지비는 4636달러(547만 원). 가장 큰 항목이 은행 융자 원리금 상환 2871달러, 재산세 1468달러(173만원), 보험료 296달러를 포함한 금액이다. 전기나 가스, 수리비는 뺀 금액이다. 유틸리티 비용을 포함하면 실제 유지비는 5000달러를 훨씬 넘는다. 재산세는 통상 일년에 두 번 나눠 내도록 돼 있지만 한국에서도 10억짜리 아파트를 구입한 후 한 달에 평균 173만원씩의 세금을 내고 살아야 한다면 사서 유지할 수 있거나 유지하려는 사람이 과연 얼마나 될까.

같은 집에 오래 살다보면 집값이 많이 오르고, 그에 따라 과세 표준가액도 오르는 바람에 재산세는 매년 느는 게 정상이다. 이 바람에 은퇴 후 수입은 없는데 재산세가 점점 늘어나 부담스러워질 경우 원치 않게 집을 팔고 교외로 이사를 가는 경우도 많다. 이럴 경우 주택 가격 자연 상승 때문에 발생한 세금 인상이기에 이를 불평하는 사람은 없다.

뉴욕시 이강률 공인회계사는 "미국인과 한국인은 집 소유 목적이 크게 다르다"며 "미국인들은 안전하고 주거·교육환경이 우수한 지역에 살려는 주거목적으로 그 비용을 기꺼이 지불하지만 한국 사람들은 보유세가 적고, 투자, 또는 투기 목적이 더 크기 때문에 갭투자 등 투기를 하는 것"이라고 말했다.

즉 미국인들은 집값 상승을 바라고 투자 목적으로 집을 사기 보다는 자신의 수입을 고려해 감당할 수 있는 유지비가 집 구입의 가장 중요한 기준이 되는 것이다. 자신이 경제력에 따라 높은 집값을 지불하고 그에 해당하는 재산세를 감당하는 것이 지극히 당연한 것이다.

미국 주요 지역 재산세율(%)

뉴저지	2.44
일리노이	2.31
커네티컷	2.07
텍사스	1.83
뉴욕	1.68
펜실베이니아	1.58
캘리포니아(LA)	1.47
메릴랜드	1.10
조지아	0.91
버지니아	0.80

(출처:smartasset. 8월 현재. 재산세+기타 세금 합산 기준)

<�세입자 보호 최우선인 미국의 임대차보호법>

미국의 임대차보호법은 경제적 약자인 세입자들을 보호하는 데 중점을 두고 있다.

지난해 6월 뉴욕주는 임대차보호법을 획기적으로 뜯어고쳤다. 렌트규제법을 영구화하고, 소득에 따라 세입자를 선별하는 조항 철폐, 신규 렌트시 렌트비 인상 제한, 빈집 자유임대 폐지 등이 골자. 일방적인 렌트인상이나 세입자 차별을 금지하자는 것이다.

1940년 이후 가장 강력한 세입자 보호조치라는 평가를 받았다. 또 기존 세입자를 내쫓고 수리한 뒤 새 세입자를 들일 때 렌트를 최고 20%까지 올릴 수 있었으나 악용 사례가 많아 폐지시켰다.

뉴욕의 임대차보호법은 '세입자 우선'이 철저하게 보장돼 있는 걸로 유명하다. 렌트안정법에 따르면 임대차 계약기간은 1년, 또는 2년이지만 특별한 문제가 없는 한 계약연장이 원칙. 렌트를 계속 내는 한 재계약을 거절하거나 강제 퇴거시킬 수 없다.

이는 상법상 보장돼 있는 세입자 보호규정이기도 해서 전국적으로 적용된다. 렌트안정법 적용을 받는 아파트는 전체 임대주택의 50% 정도. 뉴욕시는 이와 별도로 렌트가이드라인위원회가 렌트안정화법 적용을 받는 100여만 가구의 렌트 인상률을 매년 정한다.

2019~2020년 계약은 1년 단위 계약시 1.5%, 2년 계약은 2.5%이상 올릴 수 없다. 캘리포니아주도 올해 초 연간 렌트 인상률을 물가상승률+5% 이내로 제한했다. 460만 가구가 해당 된다. 재개발을 통해 세입자를 교체할 경우 한 달 치 렌트를 수수료로 내야 하는 규정도 두었다.

조지아주도 지난해 아파트에 대해 불만을 제기하는 세입자를 쫓아내지 못하게 하는 세입자보호법을 통과시켰고, 오리건주도 렌트 인상률을 제한하는 법을 통과시켰다.

UPI뉴스 / 공완섭 재미언론인 wanseob.kong@gmail.com