地產投資｜疫情穩紐約房市復甦？ - 世界日報

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紐約房地產已經復工，雖然全美新冠病例仍一路狂奔，屢創新高，但紐約州在疫情控制方面表現良好，確診病例持續下降，這為紐約經濟全面恢復奠定基礎。為此，紐約房地產界也傳出房市復甦的信號，在7月第一個周末，紐約皇后區華人居住區Bayside的一個Open House（房產公展），約有近30組買家戴著口罩在門外排起長龍，準備入屋看房。不少地產經紀回饋，復工以來他們非常忙碌，買家紛紛出動，壓制三個多月的購房能量集中爆發。難道紐約房市這麼快就復甦了？

疫情影響現場看房，也影響房屋銷售。（美聯社）

目前有關疫情後紐約房市表現的具體資料尚未出籠，但不妨礙我們對未來紐約房地產走向或趨勢做一個分析。

•進入另一個「下行」周期？

紐約上一個下行周期是2008年的金融危機，房市經過了三年的下滑，到了2011年跌至谷底，從2012年開始反彈，直到2017年又達到一個高峰。從2017年底開始，紐約又進入一個房市的調整期，這一波的房市下滑並非外在因素導致，主要還是房地產市場的自我調節，也就是供需失衡造成的，由於市場上房源量過剩，導致市場需要更多時間消化庫存，導致價格下調。

一般來說，紐約房地產市場會經過一個7-8年的上漲，之後會出現2-3年的回檔，本來這一波的房市走低，已經在2020年開年結束，房市已經出現回暖和反彈的跡象，但3月底席捲全球的新冠病毒正面襲擊紐約，使得紐約房市上升的勢頭被遏制住。

如今紐約房地產剛復工不久，這期間房地產市場的活絡現象，並非說明房市已經全面復甦或恢復正常。從商業地產和租賃市場來說，形勢不容樂觀。像Google、Amazon、Facebook、New York Times等公司繼續延長在家工作政策，導致辦公室租賃需求大減，像WeWork這樣的共用辦公概念的公司多數面臨財務危機的狀況。以年輕人為主的租賃市場，同樣面臨困境，大批年輕人和留學生在疫情期間，或回父母家中或回母國避疫，使得退租案件倍增，租房空置率大幅升高。

許多紐約租戶提前退約，使租屋市場陷於低迷。（美聯社）

疫情後房市的小型回暖，主要表現在買賣市場。截至到7月的第一周，紐約市房產簽約數比3月底上升了41%，上市房源數也上升了57%。但目前出來看房的買家多數是疫情前已經準備入市的買家，只是疫情期間這股購買能量被凍結，現在短時間內集中爆發釋放，同時市場上也彌漫著一股抄底撿漏的氛圍，當這一波能量釋放之後，紐約房市會進入一段冷靜觀察期，此時疫情對經濟的破壞力和後果才會徹底呈現出來，到時且看紐約房市的承受能力到底有多強。

•不利和有利因素

不利因素：

1. 一旦紐約疫情出現反覆或反彈，將再次阻礙經濟的恢復，這種二次打擊將甚於此前。未來紐約疫情控制的重點將放在輸入性病例的嚴防上。

2. 據紐約時報報導，紐約市在疫情過後將有20%的人失業，失業率將是經濟和房市的懸頂之劍，高失業率將導致購買力極具下降，不排除市場會有法拍屋的出現。

有利因素：

1. 紐約房市是否具有較強抗壓性？紐約是一個經受過考驗的城市，近20年間，紐約經受過九一一恐怖襲擊、金融危機、珊迪颶風等一系列打擊，但紐約市的恢復能力都快於其他城市。在2008年的次貸危機中，紐約房市遭遇正面衝擊，在全美不少城市房價大跌近40-50%的時候，紐約房價最多下跌25%，而且是第一個反彈復甦的城市。

2. 紐約客也是一群充滿智慧的人群，多數紐約人對紐約未來充滿信心，不排除目前入市的買家中有一批是看好紐約房產的長期投資價值的。

•現在是入市的好時機？

對剛需的買家來講，目前是一個入市好時機。利率低、議價空間大，尤其選擇開發商新樓時，能得到較大讓利機會。在疫情期間，損失較大的是一批在建住宅專案，全面停工造成開發商面臨很大資金壓力，為此不少開發商直接給出比以往更高的折扣，像紐約網紅樓盤「曼哈頓廣場一號」承諾給予特殊期限內簽約的買家10-20%的折扣。但作為不是剛需的買家和投資人可以再觀望一段時間，房市要到下半年才會比較明朗化。

近期紐約的相關法規和民權運動是否對房市造成影響？

1. 去年通過的新豪宅稅、新房產交易稅、新租客保護法等一系列新法對紐約房地產市場帶來很大衝擊，投資人和房東普遍認為，紐約房市不再是一個友善或鼓勵投資的城市，這對房市作為自由市場來講是個很大的阻礙。

2. 民權運動導致極左思潮氾濫，NYPD成為攻擊對象，消減警力開支和員警裁員，將使得紐約市安全性大大降低。這一個多月以來，紐約的治安案件飆升了300%，一個城市的安全性是對個人資產的最大保障，如果治安繼續惡化將使得大量資金外流和富有階層的離開。

紐約華人社區的房地產市場有什麼不同？

主流市場的資料無法反映華人社區房市的實際狀況，換句話說，華人社區房地產有自己的小氣候。紐約幾個華人居住熱點社區，如皇后區的Flushing、 Elmhurst ，布魯克林區的8 Avenue、Bensonhurst近幾年房價始終穩步增長，房價波動不如主流市場那麼明顯。主要原因是，華人家庭的經濟狀況相對穩定，普遍對房產更加保護和重視，而且華人社區房產80%都是在華人間交易，使得華人社區房產較少有大起大落的情形出現。

華人社區的房產更多是自住需求，購買者大多為第一代移民。未來華人社區房地產是否持續穩定，取決於華人人數是否保持正向流入。

由於當前華人社區房產普遍價格偏高，但租金水準反而低於城市平均水準，因此並非投資的最佳選擇。

紐約華人正在開闢新的華人社區，由於傳統華人社區房產趨於飽和，近年許多華人已向非傳統華人社區轉移，尤其以上述華人聚居區周邊社區輻射，像近年的Corona、Woodside、Ozone Park、Marine Park以及史丹唐島，都成為華人新的移居點。

（作者為美國中文電視《安家美國》主持人[email protected]，熟諳大紐約地區的房產開發脈絡，並幫助眾多華人實現置業美國安家紐約的夢想）

（本欄由美國地產學校講師合作提供。歡迎讀者每星期天下午1:30pm（美東時間）參與線上公開課程www.iTraining.NYC）

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