600조원 미국 CMBS시장, 뉴욕 담보 27% 추락에 흔들려 - 뉴스핌

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[서울=뉴스핌] 이영기 기자 = 미국 뉴욕시의 상업부동산 가격하락 압력이 전국적으로 퍼져나갈 것으로 우려되고 있다.

호텔이나 쇼핑숍 담보 대출의 가격이 하락하고 새로운 대출은 더욱 조심스러워지면서 부동산업계와 관련 은행들은 타격을 피할 수 없는 상황이다. 뉴욕 증시는 랠리를 지속하고 있지만 관광과 문화 중심지로서 뉴욕과 직결된 부동산 가격은 코로나19 팬데믹의 쇼크에 그대로 노출됐기 때문이다.

◆ 600조원 미국 CMBS시장, 뉴욕 상황 예의 주시

18일(현지시간) 월스트리트저널(WSJ)에 따르면 최근 투자자들은 뉴욕의 월가를 주목하고 있다. 월가가 부동산 관련 대출을 추려서 한 바구니에 묶어 이를 채권으로 전환해 전세계의 연기금이나 자산운용가들에게 팔기 때문이다.

미국 부동산 시장의 추세를 결정하는 뉴욕의 상업부동산을 담보로 하는 부동산 대출 가격이 떨어지면 5000억달러(약600조원) 규모의 상업부동산담보부채권(CMBS) 시장은 그 여파로 더욱 흔들리는 것이 관례다.

비단 부동산 뿐만 아니라 거의 모든 사업부문에서 가장 앞서가는 뉴욕은 이번 코로나19 쇼크에도 가장 먼저 노출됐다.

전국 부동산시장에 대한 가격하락 압력의 확산 조짐은 최근 뚜렷해지고 있다. 부동산데이터회사인 트렙에 따르면 신용등급 BB급 CMBS와 10년만기 미국채의 스프레드가 지난주에 20%포인트로 벌어졌다. 이는 지난 금융위기 이후 최대 폭이다. 신용도와 담보부동산의 종류에 따라서는 CMBS는 액면 1달러에 대해 70센트대에서 50센트대로 하락하기도 했다.

호텔과 소매점의 경우 공실율이 높아 특히 가격하락이 심했다. 웰스파고 은행에 따르면 뉴욕의 담보 상업부동산 100개 이상이 담보가치가 평균 27%이상 하락했다.

◆ 맨해튼 로얄턴호텔뉴욕 상업부동산 담보가치 27% 하락

뉴욕 중심 5개 구역의 상업용부동산은 지난 수십년 동안 최고의 가격 상승을 보이는 확실한 투자대상이었다.
하지만 지금은 호텔, 레스토랑, 기타 관광객에 의존하는 상점 부동산은 치명타를 맞고 있다. 일반인들은 감히 접근도 할 수 없이 고급인 맨해튼 한가운데 있는 로얄튼(The Royalton) 호텔은 최근 4100만달러에 팔렸는데, 이는 지난 2017년 매입가보다 25% 낮은 가격으로 알려졌다.

부동산가격이 안정될 때까지는 뉴욕 부동산에 대한 담보대출은 더 이상 일어나지 않을 것으로 보인다.

법무법인 리드스미스의 파트너 조디 슈위머는 "뉴욕부동산 대출증권을 인수하는 것은 현재로서는 대단한 투기"라고 관측했다.

지난 3월과 4월에 뉴욕부동산은 코로나19 충격을 받았고 상업부동산담보대출 최우량등급 B등급의 가격은 절반으로 내려갔고 아직 회복 기미조차 보이지 않고 있다. 심지어 앞으로 상황은 더 악화될 것으로 전망하는 시각도 있다.

트렙에 따르면 뉴욕 중심지 5개 구역의 상업부동산 담보대출 가운데 30억달러 이상이 연체 상태이고 40억달러 이상이 채무 재조정을 하고 있다.

KKR의 부동산여신부문 대표 매트 살렘은 "흔들리는 부동산은 무조건 임대부터 가득채워야 한다"며 "우선 가까운 시일내에 안정적인 현금흐름을 만들어 내는 것이 최우선 과제"라고 말했다.